리츠(REITs) ETF가 지금 투자 적기인가?!

안녕하세요! aloveu입니다.

주식을 공부하다 보니 요즘 조금씩 나오고 있는 말이 리츠더라고요. 

미국 금리 인하 전망이 대두되면서 리츠에 투자를 해야할 거 같다는 글들이 보여서 무슨 상관이 있는지 알아볼 겸 해서 오늘 포스팅을 준비했습니다.

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리츠(REITs) 란?

리츠는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로, 한국말로는 부동산투자회사라고 합니다.

리츠는 땅이나 건물 등 부동산에 투자하고, 그 부동산에서 발생하는 임대수익이나 매각차익등의 수익을 주주들에게 배당하는 회사를 말해요.

그래서 리츠 관련 주식을 사면 간접적으로 부동산에 투자를 하는 셈이 되는 겁니다.

이 부동산/리츠 섹터에 속해 있는 주식 중에 하나가 바로 저번에 포스팅을 했었던 리얼티인컴입니다.

 

리얼티인컴을 더 알고 싶다면? https://aloveu.tistory.com/39

리얼티인컴으로 월 500만원 어떻게??

 

리츠 ETF?

일반 개인이 부동산에 투자하기에는 큰 금액을 굴려야 해서 부담이 많이 되기도 하죠. 그리고 리츠 주식을 찾아서 하나하나 사기는 쉽지 않습니다. 자금도 많이 필요하기도 하고, 리스크 분산을 위해 여러 리츠에 투자를 해야 하기 때문이죠.

그걸 쉽게 하기 위해 리츠 ETF가 필요합니다. 여러 리츠 주식들을 모아서 하나의 ETF상품으로 만든 것이에요.

그래서 소액으로도 리츠에 분산 투자를 할 수 있게 됩니다.

 

리츠 ETF의 장점

• 부동산 투자의 수익성을 누릴 수 있습니다. 리츠는 임대료 수입이 주요 수익원이기 때문에 부동산 가치가 올라가면 리츠의 가치도 올라갑니다.
• 분산 투자가 가능합니다. 한 ETF안에 다양한 리츠가 포함되어 있어 개별 리스크를 낮출 수 있습니다.
• 유동성이 좋습니다. ETF는 주식과 마찬가지로 거래소에서 실시간 매매가 가능하기 때문이죠.
• 관리가 편합니다. 우리보다 훨~씬 이 시장에 대해서 잘 아는 전문 운용사에서 리츠를 선별하고 포트폴리오를 구성하기 때문에 따로 관리를 할 필요가 없습니다.

리츠 ETF의 단점

• 최근처럼 계속 금리가 오르는 상황에서는 많이 하락합니다.
• 최근 2년간 미국 리츠는 최악의 성과를 보이고 있죠.

왜 금리에 따라 리츠의 상황이 달라질까요?

일단 금리가 인하되면 리츠에 플러스 요인이 됩니다.

금리 인하는 부동산 가치 상승과 연결되기 때문이에요. 저금리 환경에서는 부동산 투자 수요가 늘어나 부동산 가격이 오르기 때문입니다. 

그리고 금리 인하로 인해 기업의 부채 상환 비용이 줄어듭니다. 특히 리츠는 부동산 매입을 위해 많은 자금을 차입하고 있는데 금리가 내려가면 이자비용 부담이 줄어드는 것 하나만으로도 수익성 개선으로 이어지죠.

반대로 금리가 인상되면 부정적인 이유도 위에서 설명한 것과 반대로 작용하기 때문이에요.

 

지금은 투자 적기일까?

사실 조금 이를 수 있습니다. 왜냐면 아직도 미국에서 금리 인하 기대를 하게 하면서 동결로 가고 있지요. 그래서 작년 말경에 이 금리 인하를 한다는 기대로 리츠가 살짝 기대감이 있었다가 최근에 다시 기대감이 식으면서 리츠의 성과도 주춤하고 있습니다. 

하반기부터 조금씩 완화될 거라고는 하는데 막상 저희는 이 저점을 잡는 게 일이잖아요?!

그래서 저는 리츠 ETF로 미리 준비를 할까 하고 있습니다. 어쨌든 금리는 고점을 찍었고 조만간 떨어질 거라고 예상을 하고 있으니깐요.

VNQ ETF 최근 차트

 

차트를 보면 금리 인하 기대가 있었던 작년 말에 급격히 상승하는 걸 볼 수 있어요. 발 빠른 사람들...

그리고 최근에는 다시 떨어졌다 올랐다 하고 있네요.

 

미국 ETF 중 대표적인 리츠 ETF는?

그러면 미국 리츠 ETF 중에서 대표적인 3개 상품을 소개할게요.

ETF	운용보수	자산규모	배당금	배당주기
Vanguard Real Estate ETF (VNQ)	0.12%	$323억	$3.49	분기별
iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)	0.40%	$29.2억	$2.51	분기별
SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)	0.25%	$14.3억	$3.57	분기별

 

끌리는 리츠 ETF에 투자를 하시면 됩니다.

VNQ의 포트폴리오

 

이야... 다 처음 들어보는 회사들인데 알아서 포트폴리오 구성해 주니 너무 좋죠. ㅋㅋㅋ

 

금리 인하 시기 때 리츠 ETF를 10년간 10만 달러를 넣었다면 얼마가 됐을까요?

배당금도 다시 재투자한다는 전재 하에요.

금리 인하시기를 2008년 글로벌 금융위기 직후로 가정을 하고 2009년 초부터 10년간 VNQ ETF에 투자를 했다고 하면 

연평균 14.2% 수익률을 기록을 해서 2018년에는 $372,312로 3.72배 정도가 됐을 거예요.

 

그러면 금리 상승 시기 때는 얼마나 차이가 있을까요?

금리 상승 시기를 2004년으로 가정을 하고 계산을 했을 때 $210,413으로 2.1배 정도 됩니다. 연평균 약 7.7% 수익률을 기록했어요. 

 

둘 다 나쁘진 않네요. 시기에 따라 단기 변동성은 있지만, 리츠 ETF는 장기투자 관점에서 보면 꾸준한 배당수익과 자본이득을 기대할 수 있는 상품인 것으로 분석이 됩니다.

 

마무리

이미 발 빠른 사람들이 사모으고 있었는지 최근 며칠간은 오르고 있는 추세긴 한데요. 

최근에 경기침체 우려 때문에 금리 인하 기대감으로 투자 매력이 올라가고 있나 봐요.

결국에는 향후 금리 전망과 경기 둔화정도에 따라 리츠 시장의 향방이 가늠될 것으로 보입니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.